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Soirée Clairière « décryptage de la stratégie logement du gouvernement »

Soirée thématique

« Décryptage de la stratégie logement du gouvernement »

 

Intervenants :

François Meekel, vice-président de SNL Paris, administrateur de SNL Union, membre de la commission Positionnement et Parole publique (SNL Union), bénévole accompagnateur dans le 11ème arrondissement.

Jean-Yves Mano, président de la CLCV (Consommation, logement et cadre de vie), association nationale de défense des consommateurs et usagers. Il a été adjoint au Maire de Paris Bertrand Delanoë chargé du logement de mars 2001 à avril 2014. Conseiller de Paris de 1995 à 2014 et sénateur de Paris

 

Rétrospective des derniers mois : (François Meekel)

Le Gouvernement pense que le coût de la politique en faveur du logement est trop élevé en France, en particulier au regard des résultats. Il souhaite réaliser des économies sur ces dépenses. Les premières mesures d’économie, du Gouvernement  E. Philippe, dans la sphère du logement ont commencé dans le cadre du Projet de Loi de Finance 2018 (PLF) :

  • La baisse des APL
  • La suppression de l’incitation fiscale à l’actionnariat solidaire, dans le cadre de la suppression de l’ISF
  • La hausse de la cotisation principale à la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social (CGLLS)
  • La hausse de la TVA pour la production de logements très sociaux

Certaines de ces mesures ne s’appliquent pas à SNL. Plus de détails sur le document qui dresse le bilan de nos trois mois de mobilisation sur le sujet :

 

La négociation autour de l’aménagement de ces mesures a entrainé un éclatement de la sphère du logement social puisque les Entreprises Sociales pour l’Habitat (ESH) ont signé l’accord d’aménagement avec le gouvernement, mais pas les organismes d’Habitations à Loyer Modéré (HLM).

 

Le contexte du logement social en France : Jean-Yves Mano

Le logement social est un élément structurant de la société française, c’est 110 ans d’histoire dans notre pays. Et contrairement à ce que l’on entend, la France n’est pas le pays qui dépense le plus pour sa politique publique en faveur du logement. En effet les Pays-Bas, la Suède et le Royaume Uni dépensent plus de 3% du PIB. En termes de politique de logement, la France est assimilée à l’Autriche, au Danemark  et à l’Allemagne, avec des dépenses allant de 1 à 2% du PIB.

Le logement ce n’est pas seulement des chiffres, c’est aussi la façon de penser la ville et le vivre ensemble. Quand nous parlons de politique du logement, nous parlons donc de projet de société. Si l’on prend l’exemple de Paris, le contexte du logement façonne la ville :

  • Il y a beaucoup de petits logements, c’est historique donc les familles sont poussées vers la banlieue.
  • Les loyers sont très chers donc les plus pauvres, et maintenant les classes moyennes, sont poussés vers la banlieue.

Donc nous nous dirigeons vers une ville remplie de cadres célibataires.

 

Le Gouvernement parle d’un budget de 48 milliards d’euros. Mais nous parlons très peu de la manière dont se décompose ce budget :

  • 18 milliards d’Aide Personnalisée au Logement (APL)
    • 8 milliards pour les locataires du parc social
    • 10 milliards pour les locataires du parc privé
  • 2 milliards pour le logement d’urgence
  • Les 20 milliards restants sont en réalité des non-recettes mais pas des dépenses. Il s’agit d’exonérations fiscales pour favoriser l’investissement locatif (dispositifs Duflot, Pinel etc.)

Il semble que le logement soit la seule ligne budgétaire qui compte les exonérations comme une dépense.

  • En réalité, le logement est une recette. Cela rapporte 68 milliards d’euros par an.

Rappel: D’après la Fondation Abbé Pierre, chaque euro investi dans la création de logement rapporte à l’Etat. Les « bénéfices » sont ventilés entre l’Etat et les collectivités (taxes et impôts fonciers, la TVA, taxes sur l’eau et l’énergie et les assurances) mais ils sont réels. Sans compter qu’à chaque fois que nous créons des logements sociaux, nous faisons des économies sur les dépenses de santé liées au mal logement. Cela doit également peser dans la balance.

 

En 1977, les professionnels du logement social étaient contre les APL. Avant cette date, les aides de l’Etat prenaient la forme d’aides à la pierre (aides à la construction), et nous ne voyions pas l’intérêt de passer vers une logique d’aide à la personne.

En 1977, l’APL était accessible pour les personnes qui avaient un revenu allant jusqu’à 1,7 SMIC, aujourd’hui l’APL l’est jusqu’à 1,02 SMIC. Pour faire des économies nous avons déjà écarté une partie des bénéficiaires. Le mouvement vers l’économie est donc amorcé depuis longtemps. En quelques années nous sommes passés de 800 millions d’aides à la pierre à seulement 50 millions aujourd’hui.

 

La France va à contre-courant de l’Europe sur sa politique du logement puisque l’UE s’investit dans la sphère du logement, quand la France se désinvestit.

Rappel: L’Union européenne propose de renforcer son appui au logement social au moyen de sa politique de cohésion 2014-2020, et qu’elle souhaite promouvoir une régulation intelligente des cycles immobiliers par le contrôle macroéconomique  renforcé de la zone euro.

 

Les orientations du Gouvernement : Jean-Yves Mano

Aujourd’hui le Gouvernement met en place des mesures qui sont de très mauvais signaux et qui mettent immédiatement en danger financier 200 organismes sur les 700 existants.

C’est le résultat lorsqu’on veut ponctionner 1,7 milliards d’euros dans les caisses des bailleurs sociaux. La théorie du gouvernement est de dire que ce système déstabilisé sera de nouveau stable avec un choc de l’offre. Non ! le marché ne régule pas la sphère du logement.

Ce que l’on oublie souvent, c’est que 90% du budget des bailleurs sociaux vient de l’argent des locataires, donc lorsqu’on ponctionne 1,7 milliards dans la caisse des bailleurs, on prélève les locataires de cette somme.

Les fonds qui permettent aux bailleurs d’investir, sont donc ponctionnés. Alors avec quels fonds propres créer des logements sociaux ?

Lors de la conférence de consensus sur le logement, le Gouvernement répond : « vous allez vendre des logements sociaux pour en financer d’autres ». Le problème c’est que ce qui permet aux bailleurs de financer les nouveaux logements, c’est justement l’argent dégagé par les immeubles amortis. Avec ce modèle de la vente, nous pourrons créer des logements pendant un court laps de temps. Rappelons que deux problèmes ont été relevés lors des précédentes expériences de vente de logements sociaux :

  • Peu de gens veulent acheter les logements sociaux mis en vente
  • L’entretien des bâtiments est très difficile avec de faibles ressources

Si l’Etat se désinvestit financièrement, qui va créer des logements pour les plus précaires ?

L’investissement public peut loger les plus pauvres alors que l’investissement privé raisonne en termes de rentabilité. L’ouverture à l’investissement privé pose donc la question des logements les moins rentables, qui sont à destination de ceux qui en ont le plus besoin. Certains critiquent les bailleurs sociaux de ne pas se focaliser sur les catégories PLAI/PLUS, les plus sociales. Mais il faut garder la possibilité de créer de la mixité sociale lorsque nous créons des logements sociaux.

Des mesures pour changer le logement social, mais qu’en est-il du logement privé ?

Rappel: Le candidat Macron n’était ni pour ni contre l’encadrement. Il voulait faire une évaluation de l’expérimentation lancée par le Gouvernement Valls, afin de décider d’arrêter ou d’étendre les zones tests. Une décision de justice a annulé les arrêtés d’encadrement des loyers dans les deux zones tests (Paris et Lille). Le juge administratif a estimé que ces trois arrêtés auraient dû — pour être conformes à la loi — concerner non pas seulement les communes mais également les agglomérations parisiennes et lilloises. L’Etat a fait appel pour pouvoir aller au bout de l’expérimentation.

La baisse des APL (5€, puis 60€) ne concerne que les locataires du logement social, alors que le plus gros des dépenses d’APL sont en direction des locataires des logements privés.

Alors que les loyers les plus faibles sont attaqués par ces mesures, le gouvernement voulait reculer sur l’encadrement des loyers. Mais après un sondage auprès des militants La République En Marche, qui a montré que 74% d’entre eux sont pour l’encadrement des loyers, le gouvernement reprend sa première idée d’aller jusqu’au bout de l’expérimentation pour pouvoir l’évaluer, et ensuite prendre une décision.

Il faut que l’on se dégage de l’idéologie économique lorsque nous parlons de logement. Il faut le reconnaitre comme un bien pas comme les autres, comme un bien essentiel. Certains ont réussi : l’Allemagne et Genève encadrent les loyers, la « vente à la découpe » a été encadrée à New-York. Pour mettre en place ce type de chose, il faut une réelle volonté politique.

Peut-on discuter avec ce Gouvernement, sur cette thématique ?

Nous avons vraiment l’impression que le gouvernement n’écoute pas la société civile organisée. D’ailleurs en ce qui concerne le projet de loi sur le logement, nous n’avons même pas les textes, seulement un projet d’orientation. Nous ne pouvons donc pas réagir.

Comment réagissent ces nouveaux élus LREM par rapport à ça ?

Pour la plupart ce sont des débutants en politique et ils répètent les discours du gouvernement sans chercher plus loin. Les politiques qui ont plus d’expériences sont confrontés à deux problématiques récurrentes, face aux citoyens, lors de leurs permanences : l’emploi et le logement.  Ils sont donc vigilants aux mesures prises sur ces sujets.

Intervention d’un participant: Mon député m’a dit qu’il n’y connaissait rien au logement, mais m’a récité par cœur le discours du gouvernement : les APL favorisent l’inflation et la solution est un choc de l’offre.

Sur quoi faudrait-il se pencher ?

Le problème pour la construction est le prix du foncier en zone tendue. Le terrain coûte très cher.

Les collectivités ont les moyens d’agir là-dessus, notamment au travers de leur Plan Local d’Urbanisme. Par exemple, l’utilisation de la « réserve foncière ». Cela permet à une collectivité de poser des conditions d’aménagement sur une zone définie : réhabilitation de friches industrielles, d’anciens bâtiments publics etc… A Paris nous l’avons fait, la condition pour avoir le droit d’aménager ou réaménager certaines zones était de comprendre un certain pourcentage de logements sociaux dans les projets : à la place du ministère de la défense boulevard Saint Germain dans le 7ème arrondissement, il va y avoir des logements sociaux…

Peut-être faut-il développer de nouveaux outils ? Par exemple les collectivités pourraient mettre à disposition du foncier à loyer modeste, et laisser les opérateurs construire et louer dessus. Les logements créés seraient bien moins chers.

Le « logement d’abord », l’une des orientations du Gouvernement.

Rappel: Le « logement d’abord » est une manière d’aborder la politique publique du logement, qui a pour objectif de privilégier l’accès immédiat à un logement pérenne, avec un accompagnement pour favoriser le maintien dans le logement, pour tous les mal-logés.

Je ne pense pas que cela puisse être la solution à tout. Pour commencer, nous aurons toujours besoin d’hébergement d’urgence, pour une réaction rapide à des situations d’urgence. Ensuite, il y a des structures qui sont nécessaires pour certains publics, telles que les pensions de famille et les résidences sociales.

Le logement durable n’apparait pas comme une solution pour chaque situation.

 

De nouvelles propositions : François Meekel

Lors de la Conférence de consensus sur le logement, les associations ATD Quart-Monde, le Secours Catholique, Habitat et Humanisme, et Solidarités Nouvelles pour le Logement (SNL) ont fait une proposition d’étude et d’expérimentation d’une réforme de la fixation des loyers. Aujourd’hui les loyers sont fixés par un prix au mètre carré, hors charges, en fonction de la catégorie de logement social : PLAI, PLUS, PLS, PLI. Nous proposons de mettre en place un loyer HLM directement corrélé aux ressources des familles.

Il y a plusieurs enjeux à cette proposition :

  • Garantir l’accès des plus précaires aux logements sociaux, ce qui n’est pas le cas aujourd’hui. En effet même les logements PLAI, dits très sociaux, deviennent trop chers pour certains ménages qui ont de faibles ressources.

Intervention d’un participant : Les bailleurs se sont laissés entrainer par des normes de confort de plus en plus exigeantes (parking, balcon etc.) qui rendent les logements sociaux trop chers, et inaccessibles pour les plus  pauvres.

  • Favoriser la mixité sociale
  • Peut se mettre en place progressivement, au travers d’accord avec les bailleurs
  • Favorise l’accès au logement d’abord

 

Pour le moment ce nouveau mode de calcul du loyer est une idée, nous essayons de trouver des bailleurs pour faire des études de faisabilité financière avec leur parc de logement. En sachant que l’équilibre budgétaire ne suffit pas, si l’on veut créer de nouveaux logements sociaux il faut pouvoir investir.